קרב של מיליארדי דולרים על מגרש חניה בנמל הימי

במשך עשרות שנים, פיתוח של מגרש מטופש בקצה הרובע ההיסטורי של רחוב סאות' מחלק את התושבים. כעת המבקר שלנו תומך בתוכנית חדשה.

ברובע ההיסטורי של נמל הים של סאות

למחרת בבוקר עליתי על רכבת מס' 2 כדי לבדוק מגרש חניה ברובע ההיסטורי של South Street Seaport.

כמו סאגות נדל'ן בניו יורק, הקרב על רחוב ווטר 250 (כתובת המגרש) מתקרב למלחמת שלושים השנים. האתר, בין רחובות הפנינה והווטר, תופס גוש עירוני שלם ומעוצב ממש בתוך השריד הארכיטקטוני האחרון של חוף הים המסחרי של המאה ה-18 ותחילת ה-19 של ניו יורק.



אפשר לשאול איך ציון דרך נווה מדבר של אמריקנה ציורית הגיע לכלול מגרש חניה עילי עצום שמותיר שטח הפקר מוזר בין המחסנים הנמוכים מהמאה ה-19 המצפים את המים ממזרח לבין גורדי השחקים המודרניים של מנהטן התחתונה, ממערב לפרל.

חלקית התשובה היא שלפרל, רחוב מורחב, הייתה בעבר רכבת מוגבהת, המסוגרת למעשה את הנתיבים הצרים יותר, המרוצפים באבנים על החוף, כך שזה מרמז על קצה או גבול. אבל הסבר מלא יותר כרוך בעסקאות שצמצמו במהלך היום על ידי פוליטיקאים מקומיים לפייס את נבחרי NIMBY שלא רצו שהנוף שלהם על קו המים ייחסם על ידי מגדל ב-250 Water.

זה סיפור ניו יורקי, במילים אחרות.

כחלק מהמחוז, גרם המגרש כאבי ראש אינסופיים לוועדה לשימור ציוני דרך של העיר מאז שהוגדר האזור בשנות ה-70. עלו הצעות שונות לפיתוח הנכס. הוועדה הסכימה לפני 30 שנה: תוכנית לא מתוכננת ולא מומשה למונוליט בן 11 קומות - גדולה מדי עבור הארכיטקטורה ההיסטורית של ארבע, חמש ושש קומות בסגנון גאורגי ופדרלי, חסרת טעם שכנים רבי קומות. עשור לאחר מכן, תושבים מקומיים תמכו בתכנון ייעוד שאיפשר פיתוח בגודל דומה, מונע כל דבר גבוה יותר ללא אישור עירוני.

כעת הצעה חדשה עושה את דרכה בבירוקרטיה העירונית.

תמונה

אַשׁרַאי...תאגיד הווארד יוז/SOM

תמונה

אַשׁרַאי...תאגיד הווארד יוז/SOM

תמונה

אַשׁרַאי...תאגיד הווארד יוז/SOM

בשימוע של ועדת ציוני דרך בינואר, תאגיד הווארד יוז, שקנה ​​את המגרש בשטח של 48,000 רגל מרובע תמורת סכום עתק של 180 מיליון דולר ב-2018, חשף תוכנית לנקות כספית מתחת לנכס (בעבר זה היה אתר של מפעל מדחום) ולבנות פיתוח של 1.4 מיליארד דולר, בגובה של 470 רגל. כריס קופר וצוות אדריכלים ב-Skidmore, Owings & Merrill יצרו עיצוב.

הֵם דמיינו זוג מגדלי מגורים בני 38 קומות המתנשאים מביימה של שש קומות המכילה שטחי משרדים, מסחר וקהילה. סידור הפודיום והמגדלים היה ניסיון לנהל משא ומתן על המעבר המסובך אך המכריע בין הנמל הימי לבין הבניינים המודרניים הגבוהים יותר שמסביבו. התוכנית חזתה 260 דירות בתעריף שוק התפוסות את המגדלים יחד עם עד 100 יחידות מסובסדות לדיירים בממוצע של 40 אחוז מההכנסה החציונית של האזור, מספר משמעותי ברובע אמיד.

במהלך כהונתו של ראש העיר ביל דה בלאזיו מעטים יקרים דירות במחירים סבירים נבנו מתחת לרחוב צ'יימברס במנהטן. בינתיים אבדו בהן 1,651 דירות מסובסדות 2014 כאשר הדיירים במגדלי סאות'ברידג' - הבניין הגבוה לבני המעמד הבינוני, מתקופת שנות ה-60 של מיטשל-לאמה, מעבר לרחוב פרל מהחניון (כלומר, ממש מחוץ למתחם ההיסטורי) - הצביעו בעד מזומנים על עשרות שנים של סובסידיה ציבורית ולהפריט.

גורמים רשמיים חסכו על השקפותיהם על קו המים על ידי הכללת 250 מים בתוך המתחם.

בנוסף לדירות מסובסדות, יוז אמר שהוא יתרום 50 מיליון דולר לדירה מוזיאון נמל סאות' סטריט , אם הפרויקט יזכה באישור. המוזיאון, שבין היתר מחזיק בצי יקר של ספינות ישנות, הוקם במהלך שנות ה-60 עם מנדט ללא מימון לקיים את מורשת קו המים. ההתנשאות הייתה שהיא יכולה להפיק הכנסות מפיתוחי נדל'ן במחוז. גוש 98, כפי שמכונה גם רחוב המים 250, יועד בשלב מוקדם כאתר פיתוח פוטנציאלי.

תמונה

אַשׁרַאי...Archive.org

אבל המוזיאון מעולם לא קצר את היתרונות הצפויים. זה הפך לבומת מבחן ריסוק לתרגיל ניאו-ליברלי כושל בפטרונות תרבותית. העיר נבגדת באופן רציף על ידי העיר, משרתת אותה בצורה לא טובה על ידי מנהיגים שונים, והיא נמצאת כעת תחת ניהול מוכשר, אך הצטמצמה לצוות שלד ולתמיכה בחיים.

מתנגדים מהפיתוח המוצע של יוז מציינים בצדק שנציבי לנדמרקס לא אמורים לשקול נושאים כמו דיור בר השגה או המוזיאון. שימוש בקרקע הוא לא התחום שלהם. זה נכון.

הוועדה, שנולדה מההריסות של תחנת פנסילבניה שנהרסה, מעריכה את ההתאמה האדריכלית, מונח אמנות מעורפל במכוון שנועד לבודד שיקולים של אסתטיקה ומשמעות היסטורית מהחולף וההפכפכות של הפוליטיקה והנדל'ן. נוהל סקירת שימוש בקרקע אחיד של העיר (ULURP) קורה רק אם ציוני דרך מאשרים לראשונה פיתוח על רקע אסתטי.

האם זו מערכת הגיונית? זו שאלה רב-שנתית שצפויה להתעורר שוב בחודשים הקרובים כאשר ראש העיר היוצא יקדם תוכנית ערעור לשינוי ייעוד עבור סוהו. אם 250 מים היא מלחמת שלושים השנים, סוהו נראה כך ראגנארוק .

מה שלא יהיה, שום דבר לא מונע מדברי ציבור במהלך דיוני לנדמרקס לתמוך במטרות כמו המוזיאון או דיור בר השגה - או מהנציבים לשמוע את הטיעונים האלה. עשרות אזרחים התקשרו לעשות בדיוק את זה יָנוּאָר ושוב ב שימוע שני על 250 מים החודש . מספרים דומים של מתנגדים גינו את הדיונים הללו, והאשימו את היזם, למעשה, בהעמדת משפחות מוחלשות ואת המוזיאון נגד מורשת המחוז.

זו הייתה דיכוטומיה מרושעת אך שקרית. אם בניינים בקנה מידה נמוך היו כל מה שהגדיר את השכונה והמורשת של נמל הים, זה יכול להיות וודסייד, קווינס. בתגובה לחששות הנציבים, יוז, קופר ועמיתיו חזרו לדיון השני עם תוכנית מוקטנת: בניין בן 27 קומות וגובה 345 מטר המכיל 70 דירות מסובסדות. שני המגדלים נעלמו, והוחלפו במסה מפרקית אחת, ברחוב פרל. לנציבים עדיין היו נקיפות מצפון, אז פגישה פומבית שלישית נקבעה כעת ל-4 במאי.

אני מבין את הפחדים והזעם של השכנים ואנשי השימור, אבל אני מקווה ש-Landmarks תאשר את בקשתו של יוז אז, וההצעה תעבור בדיקה לשימוש בקרקע.

למה?

תמונה

אַשׁרַאי...זאק דזון עבור הניו יורק טיימס

ב-1960, דיוויד רוקפלר וקבוצה של מנהיגים עסקיים במרכז העיר דמיינו להרוס את כל נמל הים מחליף זה עם מרכז הסחר העולמי בשטח של חמישה מיליון רגל רבוע. עד אז השכונה הגרועה שהסופר ג'וזף מיטשל מפורסם מְפוּרסָם במהלך שנות ה-50, עם אופיו המלוחים, חתולי הבר וסככות השוק הפתוחות העמוסות בדגים טריים, הייתה בירידה תלולה. ג'יין ג'ייקובס דיברה על המעלות האזרחיות של בניינים ישנים פשוטים, רגילים, בעלי ערך נמוך , אבל היא עדיין הייתה חריגה. מאמר מערכת ב'טיימס' אישר את תוכנית רוקפלר כמבטיחה עתיד גדול למרכז העיר.

העובדה שנמל הים בכל זאת נחסך, ומגדלי התאומים שנבנו בצד הנגדי של האי (מוחקים עוד רובע מסחרי ישן), היה ניצחון לשימור.

תמונה

אַשׁרַאי...Getty Images

תמונה

אַשׁרַאי...ג'ון גארטי/Getty Images

אבל השכונה לא הייתה ניצחון. המבקרת עדה לואיז האקסטבל, שנלחמה להצלת הארכיטקטורה של נמל הים, דאגה כבר בשנות ה-60 לחניטת הרובע. האתגר, כתבה אז, היה להפוך את מורשת העיר לחלק פועל מהחיוניות הדינמית והיופי האכזרי של העיר המוזרה והנפלאה הזו.

זה עדיין האתגר. מורשת כוללת הרבה יותר מלבנים וטיט. במהלך שנות ה-80, נמל הים עבר קרצוף ועייף על ידי אביו הקדמון של יוז, ג'יימס רוז, בתור שוק הפסטיבל - קניון מחוטא במסווה של Ye Olde New York, עם קהל יעד של תיירים חוששים, חיזר אחרי תוכניות טלוויזיה שלהם שורת תיוג היה: לאן יוצאים ניו יורקים כדי להתרחק מניו יורק.

תושבי ניו יורק באמת לא הלכו בכלל. כאשר הופצץ מרכז הסחר העולמי, התיירות במנהטן התחתית התאיידה. ואז קרה ה-11 בספטמבר. אחר כך הוריקן סנדי, עכשיו המגיפה.

קבוצה עשירה ברובה תופסת היום את בתי החתירה של נמל הים ומחסנים שהוסבו לדירות יקרות. יוז בנה מזח 17 , המשרתים את תושבי וול סטריט לאחר העבודה המחפשים ברים יוקרתיים, מסעדות ובידור. מסיבה טובה The Landmark Conservancy; נשיא הרובע של מנהטן, גייל ברואר; נציגת מועצת העיר המקומית, מרגרט צ'ין; עורכי דין שונים; בעלי חנויות מקומיות; נציבי לנדמרק לשעבר; קבוצות תרבות במרכז העיר ותושב שחור של סאות'ברידג' (שאמר שיש מיעוט מאיתנו, והוסיף אם ברור לי) כולם דיברו על הפיתוח של יוז, עם הדיור המסובסד והכסף למוזיאון, בדיון האחרון.

כשהוסיפה את תמיכתה המרומזת, שרה קרול, יו'ר ועדת ציוני הדרך, ציינה שבעבר, הוועדה תמכה בהוספת פרויקטים עכשוויים רבים במחוזות היסטוריים ונראתה לנכון לאשר יותר מתריסר מבנים חדשים בתוך הנמל הימי, יחד עם גידולי גג שונים ומבני רציף. במקומות אחרים, אמרה, הוועדה אישרה מגדל מגורים סופר-גבוה על חלק מהשטח המסומן. בנק חיסכון דיים אתר בוויליאמסבורג, ברוקלין, שזרק כספים לשיקום הבניין הניאו-קלאסי בן המאה.

ב טיימס סקוור , אוסיף, גורדי שחקים חדשים חתמו על שיקום ותחזוקה של תיאטראות ישנים ומציינים דרך.

התוכנית המעודכנת של קופר ועמיתיו שתוצג לוועדה בדיון ב-4 במאי מקטינה את גובה המגדל ב-23 מטרים נוספים. זה מבטל נסיגה מהדוכן ודוחס את הפודיום עצמו, מיישר את הכרכוב שלו קצת יותר עם הבניינים ברחוב המים. עם תוספת אדני, חלונות המשרדים של הפודיום מקרובים יותר את הפרופורציות של החלונות בחזיתות המאה ה-19, כפי שרצו כמה נציבים. קטעים אחרים של מיקרו-כירורגיה אדריכלית מרגיעים מעט את המגדל בקו הרקיע.

זה בניין איתן עכשיו, לא אדריכלות עם אות A. בסופו של דבר, החניון הוא חור חריג בקצה מפוקפק. אין דבר אחר כמוהו ברובע היסטורי אחר, כך שהשינוי שלו לא יהווה תקדים כללי ברור. אבל היא תממש הבטחה של התוכנית המקורית לנמל הימי כשהיא הוגה לפני יותר מחמישה עשורים.

פקידי העירייה יצטרכו להצמיד את יוז אם ההצעה תגיע לשלב סקירת שימושי הקרקע. הם יצטרכו לשמוע כיצד הבניין יעוצב כדי להתמודד עם שינויי האקלים. הם צריכים לדרוש התחייבויות חזקות יותר למחיר סביר תמידי ותשלומים מראש למוזיאון הנמל הימי של סאות' סטריט. חמישים מיליון דולר נראה המינימום כדי לעזור להבטיח את הבסיס הפיננסי של המוזיאון. והאמת היא שיוז צריך לתרום את הכסף בכל מקרה, מכיוון שהוא כבר מרוויח מרווחת המחוז.

זו אולי לא הדרך האידיאלית של אף אחד להתמודד עם משבר הדיור בר השגה של העיר או לממן אבן בוחן תרבותית או לבנות גורד שחקים או שכונה.

אבל דבר אחד בטוח.

זה יותר טוב ממגרש חניה.

תמונה

אַשׁרַאי...זאק דזון עבור הניו יורק טיימס